海外で不動産投資（１）

投資と言えばやはり不動産投資。値下がりしない不動産で毎月収入が入ってくれば楽に老後が暮らせると？心が動きますよね。日本では低金利が長期に続いているので、安定した収入源として広く活用されていますが、海外不動産投資となると躊躇しますよね。

ファイナンシャルプランの基本ってインデックス投資ですが、日本の預金金利を基準においても明るい未来は描けないですよね。インデックス投資の成果って市場の平均的な利回りがターゲットになりますので、インデックスの高利回りな投資を見つけることが重要で、その結果が投資の成果を左右します。という訳で、海外不動産マーケットでどの程度の利回りが期待できるか、ちっと検討してみました。

海外不動産投資と国内不動産投資の違い

不動産を所有する方が、不動産を貸すだけで収入が得られる仕組みは日本でも海外でも一緒です。値下がりしない物件を確実にかつ高額で貸し出すことで大きな利回りが得られる理屈は極めて分かりやすい投資です。ただこの不動産収入を何もしないで得られる収入として考えるのは極めて危険です。やはり利益を上げようとすればリスクを最小限にして確実に稼ぐスキルが必要で、知識とスキルを持つ人とそうでない人では大きな差が生まれます。

特に、海外では投資する先のマーケット環境や地理的・政治的環境なども多種多様で、大家になるにはそれなりの仕事になると思います。良い物件・良い借主を見つけるためには、その土地のマーケットの情報に精通していなければなりませんし、為替相場の影響もありますので外貨投資の知識も必要です。もちろん長期にメインテナンスが必要になりますし、利益に対する税金の支払いも必要です。そう考えると、やはり海外不動産投資に積極的になる方はおのずと少人数に、限られた方だけがこの海外不動産投資からの恩恵を受ける構造になってしまいます。

簡単に海外不動産投資ができる？

中々敷居が高い海外不動産投資ですが、手っ取り早いのはRIETになります。海外不動産を対象にした投資信託で長期運用すればインデックスに従い一定の収益が上げられます。という訳で、ここで話が終わってしまうのですが、やはり不動産投資のだいご味は自らが見つけてきた不動産の大家となることで、賃貸収入のみならず物件の売却益までおも追及していくことですよね。

そんなんで、ここグアムで不動産投資を考えて見たら、割と簡単にできそうなのでその辺のところを少し深めて行きたいと思います。

グアムの不動産投資の魅力

海外と言っても日本から３時間程度でもっとも近いアメリカであるグアムは、地政学的にも、はたまたワーケッション先としても好ロケーションであることは既に他のトピックで申し上げてきました。

トピック（海外短期移住のお奨め）

その魅力は、

１．物件価格

コンドミニアムの平均価格（2019年）が$252,864と手ごろ

２．安定した賃料

多くのレンターが米軍基地関係者で、家賃補助が月額$2,200以上と安定した収入が期待できる。

３．高いレンタル需要

慢性的な労働者不足によりグアムでは新築物件は希少。新築物件が少ない中で、米軍基地関係者での確実な重要があることに加え、既に沖縄米軍海兵隊の移転が決まっており更なる需要が期待できる。

人口16万人程度の島ではありますが、2000年以降不動産価格は確実に上がり続けていて、2000年当時のコンドミニアムの平均価格が$110,000でしたので、この20年で倍以上に値上がりしているマーケットです。

次回以降もう少し具体的な事例をお話しさせて頂きます。